Презентация на тему "Доходный метод при оценке земельного участка"

Содержание

• 
  Слайд 1
  

  ДОХОДНЫЙ МЕТОД ПРИ ОЦНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЦЕЛЬ ЛЕКЦИИ: раскрыть сущность и рассмотреть этапы метода доходной оценки земельных участков. ЗАДАЧИ ЛЕКЦИИ: раскрыть сущность экономического содержания доходного подхода к оценке земельного участка; рассмотреть методы доходного подхода к оценке земельных участков; проанализировать практические приемы оценки рыночной стоимости земельных участков в рамках изученной темы.

• 
  Слайд 2
  

  Список литературы: Носов СИ. Оценка земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования. М.: Русская оценка, 2009. Оценка недвижимости / под ред, А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2011 Оценка рыночной стоимости земельных участков / под ред. Д.Б. Арбатского, Л.И. Кошкина. М.: ВШПП, 2010. Четыркин Е.М. Финансовая математика. М.: Дело, 2009.

• 
  Слайд 3
  

  ВОПРОСЫ ТЕМЫ: Экономическое содержание доходного подхода; Метод капитализации земельной ренты; Метод остатка; Метод предполагаемого использования.

• 
  Слайд 4
  

  Оценочная деятельность по отношению к земле регулируется в рф следующими нормативно правовыми актами: Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) «Требования к отчету об оценке» (ФСО М 3) «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утверж­денные распоряжением Министерства имущественных отношений России от 6 марта 2002 г. N 568-Р.

• 
  Слайд 5
  

  ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА Экономическая сущность Доходный подход включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых доходов. «…применим только к земельным участкам, приносящим доход…» - Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1, п. 13)

• 
  Слайд 6
  

  ПРИНЦИПЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 1 наиболее эффективного использования 2 ожидания 3 спроса и предложения 4 замещения Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка. Капитализация доходапредставляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

• 
  Слайд 7
  

  ДОХОДНЫЙ ПОДХОД КАПИТАЛИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ МЕТОД ОСТАТКА МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

• 
  Слайд 8
  

  КАПИТАЛИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ Метод основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала. Стоимость земли = Доход / Коэффициент капитализации

• 
  Слайд 9
  

  Этапы Процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ 1 ЭТАП ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ КАПИТАЛИЗИРУЕМОГО ДОХОДА РАСКРЫТЬ СУТЬ ПОНЯТИЯ СРОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ ДОХОДА 3. ЧТО МОЖЕТ ВЫСТУПАТЬ В КАЧЕСТВЕ ДОХОДА 2 ЭТАП ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ РАСКРЫТЬ СУТЬ ПОНЯТИЯ ЧЕТЫРЕ ПОДХОДА К ОПРЕДЕЛЕНИЮ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ 3. ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ: БЕЗРИСКОВАЯ СТАВКА ДОХОДА (ЕЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ) ПРЕМЯ ЗА РИСК ИНВЕСТИЦИЙ РЕГИОНАЛЬНЫЙ РИСК ПРЕМИЯ ЗА НИЗКУЮ ЛИКВИДНОСТЬ

• 
  Слайд 10
  

  3 ЭТАП ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА РАСКРЫТЬ СУТЬ ПОНЯТИЯ ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ: ЗЕМЕЛЬНАЯ АРЕНДНАЯ ПЛАТА КАПИТАЛИЗАЦИЯ ГОДОВОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

• 
  Слайд 11
  

  ПРИМЕР 1 Определите стоимость земельного участка ИСХОДНЫЕДАННЫЕ: ПЛОЩАДЬ ЗЕМЕЛЬНОГ УЧАСТКА ПО ЗАСТРОЙКУ ТОРГОВОГО КОМПЛЕКСА – 0,5 ГА БАЗОВАЯ СТАВКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ – 15 РУБ. ЗА 1 М.КВ. В ГОД КОЭФФИЦИЕНТ ВИДА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АРЕНДАТОРА – 2,5 КОЭФФИЦИЕНТ КОММЕРЧЕСКОЙ ЦЕННОСТИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА – 4 ТРЕБУЕМАЯ СТАВКА ДОХОДНОСТИ – 10% годовая арендная плата: А = 15×2,5×4×5000=750 тыс.руб. РЕШЕНИЕ 2. стоимость земельного участка: 750÷0,1=75 тыс.руб.

• 
  Слайд 12
  

  МЕТОД ОСТАТКА Используется: для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и недвижимости приносящей доход; для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход. Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

• 
  Слайд 13
  

  РАСКРЫТЬ СУТЬ МЕТОДА ТРИ УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА ОСТАТКА ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 3.1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений Основные понятия: Стоимость воспроизводства Стоимость замещения Прямые издержки Косвенные издержки Прибыль инвестора Накопленный износ улучшений Физический износ Функциональный износ Экономический износ МЕТОД ОСТАТКА

• 
  Слайд 14
  

  3.2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости Раскрыть сущность трех стадий оценки земельного участка Основные понятия потенциальный валовой доход Рыночная арендная ставка действительный валовой доход потери при сборе платежей доходы от объекта недвижимости Операционные расходы условно постоянные расходы условно переменные расходы расходы на замещение

• 
  Слайд 15
  

  3.4. расчет остатка чистого операционного дохода для земли 3.5. расчет рыночной стоимости земельного участка 3.3. расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год Раскрыть сущность методов расчета коэффициента капитализации Основные понятия Ставка дохода на капитал Норма возврата (возмещения) капитала

• 
  Слайд 16
  

  ПРИМЕР 2 Определить стоимость земельного участка, если возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга (прямолинейный возврат инвестиций). ИСХОДНЫЕДАННЫЕ: ПЛОЩАДЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - 8985 М.КВ. ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЧЕТЫРЕХ ЭТАЖНОГО ЗДАНИЯ 3853,2 М.КВ. ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ТРЕХ ЭТАЖНОГО ЗДА­НИЯ 5681,8М.КВ. СРОК ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ ЗДАНИЙ - 90 ЛЕТ СТАВКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ - 5800 РУБ. ЗА 1 .КВ. ОТ ПВД РАСХОДЫ УСЛОВНО ПОСТОЯННЫЕ — 3 591 000 РУБ. РАСХОДЫ УСЛОВНО ПЕРЕМЕННЫЕ — 2 719 000 РУБ. ЗАТРАТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЗДАНИЙ — 193 268 000 РУБ. КОЭФФИЦИЕНТ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ ЗДАНИЙ — 19,11%. КОЭФФИЦИЕНТ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА — 18,0%.

• 
  Слайд 17
  

  РЕШЕНИЕ 1. Общая сдаваемая площадь зданий: S = 3853,2 + 5681,8 = 9535 (м2) 2. Потенциальный валовой доход от единого объекта недви­жимости: ПВД = SxА = 9335х5800 = 55 303 000 (руб.) 3. Действительный валовой доход: ДВД = ПВД - Потери = 55 303 000 - 5 530 300 = 49 772 700 (руб.) 4. Чистый операционный доход от единого объекта: ЧОД = ДВД - Расходы = 49 772 700 - (3 591 000 + 2 719 000) = 43 462 700 (руб.)

• 
  Слайд 18
  

  5. Доход, относимый к зданиям З3 х К3 = 193 268 000 х 0,1911=36 933 514,8 (руб.) 6. Доход, относимый к земельному участку ЧОД - Доход, относимый к зданиям = 43 462 700 - 36 933 514,8 = 6 529185,2 (руб.) 7. Стоимость земли Доход, относимый к земельному участку : Ку = 6 529 185,2 : 0,18 = 36 273 251,11 (руб.).

• 
  Слайд 19
  

  ПРИМЕР 3 Определить стоимость земельного участка, если возмещение инвестиций осуществляется по методу Инвуда, или аннуитетному методу. ИСХОДНЫЕДАННЫЕ: ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПЛОЩАДЬЮ 0,2 ГА, ПРЕДОСТАВ­ЛЯЕМЫЙ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО МОДУЛЬНОЙ АВТОЗАПРАВОЧНОЙ СТАНЦИИ НА ШЕСТЬ КОЛОНОК КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО (С УЧЕТОМ ПРИБЫЛИ ИНВЕСТОРА) - 4 200 000 РУБ. СРОК ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ ОБЪЕКТА - 20 ЛЕТ В ТЕЧЕНИЕ СУТОК С ОДНОЙ КОЛОНКИ ПРОДАЕТСЯ 400 Л БЕНЗИНА СРЕДНЕВЗВЕШЕННЫЙ ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ ОДНОГО ЛИТРА БЕНЗИНА И ДИЗЕЛЬНОГО ТОПЛИВА СОСТАВЛЯЕТ 1 РУБ. 20 КОП. С УЧЕТОМ ВРЕМЕНИ НА ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ И ДРУГИХ ПОТЕРЬ АЗС РАБОТАЕТ 350 ДНЕЙ В ГОДУ.

• 
  Слайд 20
  

  РЕШЕНИЕ 1. Коэффициент капитализации для сооружений при 20% ставки дисконтирования сроком на 20 лет =0,20536   2. Годовой чистый операционный доход, приносимый сооружениями: 4 200 000 х 0,20536 = 862 512 (руб.). 3. Годовой чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 6 х 350 х 400 x l,2 = 1 008 000 (руб.). 4. Остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 1 008 000 - 862 512 = 145 488 (руб.). 5. Стоимость земельного участка = Остаток ЧОД/Кк 145 488:0,2 = 727 440 (руб.).

• 
  Слайд 21
  

  ПРИМЕР 4 Определить стоимость земельного участка под строительство жилого здания ИСХОДНЫЕДАННЫЕ: ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ОБЪЕКТА — 22 000 М.КВ. ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ НАДЗЕМНОЙ ЧАСТИ — 18 000 М.КВ. ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИР (85% ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ НАДЗЕМНОЙ ЧАСТИ) - 15 300 М.КВ.. ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ПОДЗЕМНОЙ ЧАСТИ — 4 000 М.КВ. ОБЩЕЕ ЧИСЛО МАШИНОМЕСТ (4000/40) = 100. СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ 1 М.КВ. ЖИЛЫХ ПЛОЩАДЕЙ — 1800 ДОЛ. СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ 1 МАШИНОМЕСТА В ГАРАЖЕ — 15 000 ДОЛ. ЗАТРАТЫ СОСТАВЛЯЮТ 2% ОТ ОБЩЕЙ СТОИМОСТИ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПЛОЩАДЕЙ И МАШИНОМЕСТ В ГАРАЖЕ. ВСЕ ЖИЛЫЕ ПЛОЩАДИ И МАШИНОМЕСТА В ГАРАЖЕ БУДУТ ПРОДАНЫ В ТЕЧЕНИЕ 1 ГОДА; СРЕДНЯЯ ВЕЛИЧИНА СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ - 11,5% ГОДОВЫХ СО СРОКОМ ПОГАШЕНИЯ ОТ 1 ДО 3 ЛЕТ. СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА 1 М.КВ. НАЗЕМНОЙ ЧАСТИ ЗДАНИЯ – 1000 ДОЛ. СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА 1 М.КВ. ПОДЗЕМНОЙ ЧАСТИ ЗДАНИЯ – 800 ДОЛ.

• 
  Слайд 22
  

  РЕШЕНИЕ 1. Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником: 1800×15300 = 27 540 000 дол. 2. Стоимость продажи всех машиноместсобственником: 15000×100 =1 500 000 дол. 3. Стоимость продажи, всего: 27540000+1500000 = 29 040 000 дол. 4. Операционные расходы (2%): 29040000×0,02 = 580 800 дол. 5. Стоимость продажи с учетом операционных расходов: 29040000-580800 = 28 459 200 дол. 6. Стоимость строительства наземной части, всего: 1000×18000 = 18 000 000 дол.

• 
  Слайд 23
  

  7. Стоимость строительства подземной части, всего: 800×4000 = 3 200 000 дол. 8. Стоимость строительства всего здания: 18000000+3200000 = 21 200 000 дол. 9. Проценты за кредит (11,5%): 21200000×0,115 = 2 438 000 дол. 10. Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего: 21200000+2438000 = 23 638 000 дол. 11. Стоимость земельного участка: 28459200-23638000=4 821 200 дол.

• 
  Слайд 24
  

  МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Условие применения данного метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

• 
  Слайд 25
  

  РАСКРЫТЬ СУТЬ МЕТОДА ОПРЕДЕЛИТЬ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ДЕЙСТВИЙ ОЦЕНКИ (5 ШАГОВ) СУТЬ МЕТОДА РАЗБИВКИ НА УЧАСТКИ 3.1.ЭТАПЫ ПРОЦЕДУРЫ МЕТОДА РАЗБИВКИ НА УЧАСТКИ МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

• 
  Слайд 26
  

  ПРИМЕР 5 Определить стоимость земельного участка, вариантом наи­более эффективного использования которого является строительство крытого рынка. ИСХОДНЫЕДАННЫЕ: ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА — 7000 М.КВ. ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ СООРУЖЕНИЙ КРЫТОГО РЫНКА — 6300 М.КВ. ПОЛЕЗНАЯ ПЛОЩАДЬ СООРУЖЕНИЙ РЫНКА 65% ОТ ОБЩИЙ ПЛОЩАДИ РАСХОДЫ: ПРОЕКТНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РАБОТЫ — 200 000 РУБ. ГРУНТОВЫЕ И ДОРОЖНЫЕ РАБОТЫ — 900 000 РУБ. ЭЛЕКТРИЧЕСТВО — 500 000 РУБ. ВОДОСНАБЖЕНИЕ И АВТОНОМНОЕ ТЕПЛОСНАБЖЕНИЕ -1200 000 РУБ. КАНАЛИЗАЦИЯ И ДРЕНАЖ — 1 600 000 РУБ. ТЕЛЕФОН - 300 000 РУБ. СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА СООРУЖЕНИЙ КРЫТОГО РЫНКА — 3500 РУБ./М.КВ. ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ 30% ОТ ВЕЛИЧИНЫ РАСХОДОВ.

• 
  Слайд 27
  

  ДОХОДЫ СТАВКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ 600 РУБ./М.КВ В КОНЦЕ МЕСЯЦА. ПОТЕРИ ОТ НЕДОЗАГРУЗКИ — 5% ОТ ПВД. ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ — 20% ОТ ДВД. ТРЕБУЕМАЯ СТАВКА ДОХОДА — 2,5% В МЕСЯЦ. ПРОГНОЗНЫЙ ПЕРИОД — 4 ГОДА. ПОСТУПЛЕНИЯ ОТ ПЕРЕПРОДАЖИ КРЫТОГО РЫНКА В КОНЦЕ ПРОГНОЗ­НОГО ПЕРИОДА — 20 000 000 РУБ. ИСХОДНЫЕДАННЫЕ:

• 
  Слайд 28
  

  РЕШЕНИЕ 1. сумма расходов на строительство : 200000+900000+500000+1200000+1600000+300000+(3500×6300)= 26750000руб. 2. Сумма расходов на строительство с учетом прибыли: 26750000+30%=34775000 3. Потенциальный валовой доход = площадь сдаваемая в аренду × ставка арендной платы за 1 м2 площади: ПВД=600×4095=2457000руб. 4. Действительный валовой доход = ПВД – Потери +Прочие доходы: ДВД = 2457000 × (1-0,05) =2334150руб. 5. Чистый операционный доход = ДВД – Операционные расходы – Расходы на замещение: ЧОД = 2334150 × (1-0,2) = 1867320 руб.

• 
  Слайд 29
  

  6. Текущая стоимость единичного аннуитета (×ЧОД) = ×ЧОД: (×ЧОД) = ×1867320 = 51861365,93 руб.   7. Текущая стоимость поступлений от перепродажи крытого рынка (=) ==6113420 руб.   8. Стоимость земли: 51861365,93 + 6113420 – 34775000 = 23199785,93 руб.

• 
  Слайд 30
  

  КОНТРОЛЬ