Содержание
-
Оценка стоимости имущества
-
-
-
-
-
99
-
-
Определение стоимости объекта оценки осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок аналогичных объектов в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки обычно используются три основных подхода: затратный; сравнительный; доходный. Использование каждого подхода приводит к получению трех разных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках разных подходов, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение о стоимости оцениваемого объекта.
-
ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА
принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к имуществу принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой Отдельно выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип оценки имущества
-
Принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества
принцип полезности всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью, только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определённых функций и (или) реализации какого-либо интереса. принцип замещения максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью принцип ожидания стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесёт в будущем
-
Принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к имуществу.
принцип остаточной продуктивности остаточная продуктивность измеряется как остаточный чистый доход, отнесенный к объекту после оплаты затрат на факторы производства принцип вклада стоимость отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи) по мере добавления элементов (ресурсов) к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту имущества ресурсы обладают свойством насыщения, другими словами - убывающей отдачи
-
принцип сбалансированности (пропорциональности) любому способу использования имущества соответствует оптимальный (сбалансированный) набор факторов использования, при сочетании которых достигается наибольшая доходность используемого имущества, т.е. максимальная стоимость имущества реализуется при взаимодействии этих факторов в оптимальном сочетании принцип оптимальных размеров (величин) при существующем на данном сегменте рынка имущества тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества, обладающие определённой (оптимальной) величиной принцип оптимального разделения и соединение имущественных прав имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины
-
Принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой
принцип спроса и предложения заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения принцип конкуренции при определённых рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, не обходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности принцип жизненного цикла (изменения основных свойств имущества) стоимость имущества обычно не остаётся постоянной, а изменяются стечением времени
-
принцип зависимости (внешнего влияния) что стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе принцип соответствия показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка
-
Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта имущества
Наиболее эффективное использование - подразумевает такое использование объекта оценки, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую стоимость объекта на дату оценки.
-
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования, следующим критериям:
законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством; физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования; максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово осуществимых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
-
Пример:нежилое помещение
-
Оценка недвижимого имущества
В Гражданском Кодексе РФ (Статья 130, п. 1) “к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения”. По Градостроительному Кодексу РФ объекты недвижимости — объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Под градостроительной деятельностью понимается деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.
-
Три подхода: Доходный, сравнительный, затратный
-
Доходный подход при оценке недвижимости
Метод капитализации доходов Используется при наличии дохода от земли 1. Потенциальный валовой доход (ПВД) 2. Действительный валовой доход (ДВД) = ПВД – потери от недоиспользования 3. Чистый операционный доход (ЧОД) = ДВД - Затраты по эксплуатации 4. Расчет коэффициента капитализации Метод дисконтирования денежных потоков
-
Сравнительный подход при оценке недвижимости
Метод сравнения продаж 1. Сопоставление объекта оценки с аналогами по единицам сравнения (га, м, лоты) и элементам сравнения (условия продажи, место, время) 2. Внесение поправок при оценке
-
Метод валового мультипликатора 1. Оценка рыночного дохода 2. Расчет мультипликатора (отношение цены аналога к валовому доходу аналога) 3. Расчет вероятной стоимости объекта = Рыночный рентный доход * мультипликатор
-
Затратный подход при оценке недвижимостиэтапы:
Расчет стоимости земельного участка Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений Расчет износа зданий и сооружений Расчет остаточной стоимости зданий = восстановительная стоимость – износ Полная стоимость объекта недвижимости = стоимость земли + остаточная стоимость зданий
-
Оценка рыночной стоимости земельного участка
Определение стоимости земельных участков производится в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 №568-р
-
Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
-
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.
-
Методы оценки земельного участка
Метод сравнения продаж Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод выделения Определяется в каком соотношении цена продажи распределяется между землей и улучшениями, оценив сначала рыночную стоимость улучшений. Метод распределения Рекомендуется при разбивке большой площади на отдельно осваиваемые участки. Метод капитализации земельной ренты Основам на анализе продаж сдаваемых в аренду земелньыхучастков Метод остатка Применим, когда имеется достоверная информация о стоимости улучшений и достоверные данные о доходе, приносимом объектом недвижимости. Остаток дохода, «генерируемого» земельным участком, капитализируется (коэффициентом капитализации для земли) в стоимость. Метод предполагаемого использования Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
-
Оценка машин и оборудования
Согласно статье 130 Гражданского Кодекса РФ, оборудование и машины и транспорт относятся к движимому имуществу. Оборудование и машины — это такой вид имущества, которое может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Подавляющая часть в составе движимого имущества на предприятии — это различное оборудование, машины, установки, аппараты, приборы, механизмы, инструменты и оснастка, транспортные средства, мебель, средства связи, вычислительная техника и т.д. Некоторые виды движимого имущества также подлежат регистрации в государственных органах.
-
Не связаны жестко с землей Могут быть перемещены без причинения ущерба Могут быть самостоятельными или образовывать комплексы
-
Подходы к оценке машин и оборудования Затратный Рыночный Доходный Определение стоимости воспроизводства актива исходя из затрат на его воспроизводство Определение стоимости актива исходя из рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов Определение стоимости актива исходя из прогнозируемого потока доходов
-
Цели оценки машин и оборудования:
лизинге машин и оборудования, передаче машин и оборудования в аренду; страховании; ввозе оборудования и автотранспорта на территорию Российской Федерации в случае отсутствия стоимости в сопроводительных документах; переоценке основных фондов для исчисления налогооблагаемой базы; оформлении машин и оборудования в качестве вклада в уставной капитал другого предприятия; определении ликвидационной стоимости имущества; списании неиспользуемых основных средства; оценке для судебных целей; установлении выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства; определении суммы ущерба от повреждения.
-
Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Интеллектуальная собственность Имущественные права Гудвилл
-
Нематериальные активы -
Долгосрочные активы, не имеющие осязаемой формы и, как правило, не связанные с конкретным материальным объектом (вещью). К нематериальным активам организации относятся принадлежащие ей исключительные права (интеллектуальная собственность) на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации.
-
Нематериальные активы
Идентифицируемые (интеллектуальная собственность) Неидентифицируемые (деловая репутация (гудвилл) и другие аналогичные активы «типа гудвилл»
-
Признание нематериальных активов как объектов оценки
НМА - это активы, которые: не обладают физической субстанцией (не имеют материально-вещественную структуру); проявляют себя своими экономическими свойствами; дают права и привилегии их собственнику; генерируют доходы для их собственника
-
Возникновение нематериальных активов как объектов оценки
НМА возникают в силу: интеллектуальной собственности; благоприятных контрактных прав; благоприятных не контрактных взаимоотношений; неотделимых (неидентифицируемых) НМА (гудвилла).
-
Интеллектуальная собственность:
Собирательное понятие для обозначения прав на результаты интеллектуальной деятельности в различных областях (производственной, научной, литературной, художественной) и на приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров или услуг. Охраняемые права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий. Интеллектуальная собственность охраняется законом от неразрешенного использования другими лицами.
-
Интеллектуальная собственность включает права, относящиеся к:
Литературным, художественным и научным произведениям Исполнительской деятельности артистов, звукозаписи, радио- и телевизионным передачам Изобретениям во всех областях человеческой деятельности Научным открытиям Промышленным образцам Товарным знакам, знакам обслуживания, фирменным наименованиям и коммерческим обозначениям Защите против недобросовестной конкуренции, а т. Ж. все другие права, относящиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной, литературной и художественной областях
-
Благоприятные контрактные права
существуют в соответствии с условиями контракта в письменной форме, который представляет экономическую выгоду для сторон (контракты на поставки, контракты на сбыт продукции, контракты на снабжение, лицензионные соглашения и др.)
-
Благоприятные не контрактные отношения
между сторонами обычно не носят договорного характера. Могут быть кратковременными и представлять большую ценность для сторон (набранные кадры; структурные взаимоотношения сторон; взаимоотношения с клиентами; взаимоотношения с поставщиками, взаимоотношения с дистрибьюторами и пр.)
-
Неотделимые (неидентифицируемые) НМА (гудвилл)
- Остаточная стоимость НМА бизнеса, после того как будет установлена и вычтена из общей суммы стоимостей всех НМА стоимость отделимых (отдельно идентифицируемых) НМА. Неотделимые НМА называют гудвиллом. В разное время о гудвилле говорили как о тенденции клиентов возвращаться к обслуживающему их бизнесу, как о дополнительном доходе, получаемом бизнесом сверх справедливой отдачи от идентифицируемых активов, и/или добавочной стоимости предприятия как целого сверх общей стоимости составляющих его идентифицируемых активов.
-
Выбор подходов и методов оценки
Выбор подходов и методов оценки конкретных НМА (ИС) определяется оценщиком на основании анализа содержания цели оценки, преимуществ и недостатков каждого метода оценки и соответствия их содержанию объекта оценки, а также исходя из полноты и достаточности собранных исходных данных для расчета рыночной стоимости НМА (ИС). Результаты оценок, полученные при использовании различных подходов и методов, учитываются при согласовании результатов и принятии решения об итоговой величине рыночной стоимости НМА (ИС).
-
Методы оценки НМА
43 Методы оценки отдельно идентифицируемых НМА Методы оценки неотделимых НМА (гудвилла) Методы доходного подхода Методы затратного подхода Методы сравнительного подхода Бухгалтерский метод Метод избыточной прибыли Формульный метод
-
-
-
-
-
Нет комментариев для данной презентации
Помогите другим пользователям — будьте первым, кто поделится своим мнением об этой презентации.