Презентация на тему "«Методология определения рыночной стоимости земельных участков»"

Содержание

• 
  Слайд 1

  «Методология определения рыночной стоимости земельных участков»

  Министерство сельского хозяйства Российской ФедерацииФГБОУ ВПО «Бурятская государственная сельскохозяйственная академия им. В.Р. Филиппова» Институт землеустройства, кадастров и мелиорации Выполнила: студент группы 6401 Гармаева С. Проверила: старший преподаватель Хамнаева Г. Г. Улан-Удэ, 2015

• 
  Слайд 2
  

  Цель– изучить методологию определения рыночной стоимости земельных участков. Задачи: разобрать понятия земельный участок и рыночная стоимость; изучить каждый метод по отдельности.

• 
  Слайд 3
  

  В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них. это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельный участок

• 
  Слайд 4
  

  Рыночную стоимость имеют земельные участки, способные удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени. Рыночная стоимость з. у. определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования з. у., являющегося физически возможным, экономически оправданным и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. зависит от местоположения и внешних факторов, целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей; не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности; изменяется во времени и определяется на конкретную дату; зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода за определенный период времени при наиболее эффективном использовании (земельный ренты) без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности;

• 
  Слайд 5
  

  Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков носят рекомендательный характер. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

• 
  Слайд 6
  

  Методы оценки земли Метод капитализации земельной ренты; Метод остатка; Метод предполагаемого использования. Метод сравнения продаж Метод выделения; Метод распределения. Метод остатка; Метод выделения. Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

• 
  Слайд 7

  1. Метод сравнения продаж

  Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

• 
  Слайд 8

  Метод предполагает следующую последовательность действий:

  определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

• 
  Слайд 9
  

  К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важные факторы стоимости местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

• 
  Слайд 10
  

  Процедура расчета стоимости методом сравнения продаж. Этап 1 . Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях. Этап 3. Сравнение оцениваемого з.у. с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. Если оцениваемый з. у. отличается от сопоставимого , то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полу ченные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

• 
  Слайд 11
  

  2. Метод выделения Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

• 
  Слайд 12

  Метод предполагает следующую последовательность действий:

  определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

• 
  Слайд 13
  

  Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

• 
  Слайд 14

  3. Метод распределения

  Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

• 
  Слайд 15

  Метод предполагает следующую последовательность действий:

  определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

• 
  Слайд 16

  Пример

  Определить стоимость объекта оценки методом распределения, если известно, что – цена первого аналога – 105000 тыс.р., второго – 955000 тыс.р., третьего – 890000 тыс.р. Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости по первому аналогу – 0,19, по второму – 0,21, по третьему – 0,17. Решение. Средняя цена аналогов составит 650 000 тыс. р. Средняя доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости составит 0,19. Тогда стоимость оцениваемого земельного участка, полученная методом распределения, составит (650000 ´ 0,19) = 123 500 тыс.р.

• 
  Слайд 17

  4. Метод капитализации земельной ренты

  Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

• 
  Слайд 18
  

  Метод прямой капитализации земельного дохода основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делении его на коэффициенты капитализации. Если известны величина чистого дохода Д и норма (ко­эффициент) капитализации К, то можно определить сто­имость земли С по формуле:.  На рис. горизонтальная линия круга означает деление; вертикальная – умножение величин. Выполнение названных действий позволяет определить одно из трех слагаемых – чистый доход, стоимость или нор­мы капитализации, если известны две другие величины. Соотношения чистого дохода, коэффициента капитализации и стоимости земельного участка.

• 
  Слайд 19

  5. Метод остатка

  Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

• 
  Слайд 20

  6. Метод предполагаемого использования

  Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

• 
  Слайд 21
  

  Данные методы могут использоваться как для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

• 
  Слайд 22

  Спасибо за внимание!