Презентация на тему "ЗМІНА ВАРТОСТІ ГРОШЕЙ В ЧАСІ"

Содержание

• 
  Слайд 1
  

  ДОХІДНИЙ ПІДХІД Автор Гохберг Ігор Ісаакович м. Львів, вул. Чайковського, 8/7 тел. 032-297-55-95, 050-370-89-72 e-mail galswit@ukr.net

• 
  Слайд 2

  ЗМІНА ВАРТОСТІ ГРОШЕЙ В ЧАСІ

• 
  Слайд 3
  

  У основі концепції вартості грошей в часі лежить наступний основний принцип: Долар сьогодні коштує більше, ніж долар, який буде отриманий в майбутньому, наприклад через рік, оскільки він може бути інвестований і це принесе додатковий прибуток. Даний принцип є найбільш важливим положенням у всій теорії фінансів і аналізі інвестицій. На цьому принципі заснований підхід до оцінки економічної ефективності інвестиційних проектів. Даний принцип породжує концепцію оцінки вартості грошей в часі. Суть концепції полягає в тому, що вартість грошей з часом змінюється з урахуванням норми прибутковості на грошовому ринку і ринку цінних паперів. Враховуючи, що інвестування є зазвичай тривалим процесом, в інвестиційній практиці зазвичай доводиться порівнювати вартість грошей на початку їх інвестування з вартістю грошей при їх поверненні у вигляді майбутнього прибутку. В процесі порівняння вартості грошових коштів при їх вкладенні і поверненні прийнято використовувати два основні поняття: справжня (сучасна) вартість грошей і майбутня вартість грошей.

• 
  Слайд 4

  ПРОЦЕС НАКОПИЧЕННЯ І ДИСКОНТУВАННЯ

• 
  Слайд 5
  

  накопичення: FV = PV ×(1+ i) дисконтування: PV = FV ×1 / (1+ i) де FV - сума, яка показуємайбутнювартість грошей (FV- FutureValue); PV- сума, яка показуєтеперішнювартість грошей (PV-PresentValue); i - процентна ставка (іncome – дохід).

• 
  Слайд 6
  

  Дисконтування - це визначення вартості грошових потоків, які будуть отримані в майбутніх періодах. Дисконтування є базою для розрахунків вартості грошей з урахуванням чинника часу, який враховує наступне: - зменшення купівельної спроможності існуючої суми інвестицій із - за рівня інфляції; - безризикові вкладення, наприклад сума інвестицій може принести прибуток, будучи покладена на депозит в банк; - ризики конкретного проекту; - необхідну норму прибутковості від вкладеного капіталу. ПРОЦЕС НАКОПИЧЕННЯ І ДИСКОНТУВАННЯ

• 
  Слайд 7

  ПРОЦЕС НАКОПИЧЕННЯ І ДИСКОНТУВАННЯ

  Відсоткова (процентна) ставка - очікувана зміна вартості інвестиції, виражена як відсоток від цієї інвестиції При накопиченні відсоткова ставка називається ставкоюдоходу на капітал При дисконтуванні відсоткова ставка називається ставкою дисконту

• 
  Слайд 8
  

  Приклад дисконтування. Розглядається проект інвестування у будівництво офісного центру. Прогнозні розрахунки показують, що через рік можна буде отримати при продажу 700 тис. грошових одиниць. Потрібно визначити яку суму можна сьогодні інвестувати у будівництво, якщо прийнятним рівнем доходу для інвестора буде 10%. З приведених вище передумов абсолютно очевидно, що поточна вартість інвестиції буде рівна 636 360 грош од.: PV = FV 1/(1 + i)= 700 000 1/(1 + 0,10)= 636 360 грош од..

• 
  Слайд 9

  МЕТОДИ ДОХОДНОГО ПІДХОДУ

• 
  Слайд 10
  

  методпрямоїкапіталізації   метод дисконтуваннягрошових потоків +  

• 
  Слайд 11
  

  V =I /R= I× EGIM деV - вартістьнерухомого майна (value- значення); I - чистийопераційнийдохідвідздачі майна в оренду(іncome – дохід); R - ставка капіталізації(rate – ставка) EGIM- мультиплікаторчистого операційного доходу МЕТОД ПРЯМОЇ КАПІТАЛІЗАЦІЇ

• 
  Слайд 12

  РОЗРАХУНОК ЧИСТОГО ОПЕРАЦІЙНОГО ДОХОДУ

  Орендна платаза рік Потенційнийваловийдохід

• 
  Слайд 13

  РОЗРАХУНОК ЧИСТОГО ОПЕРАЦІЙНОГО ДОХОДУ

  Потенційнийваловийдохід Недоотриманняплатежів Додаткові доходиз нерухомості Дійснийваловийдохід

• 
  Слайд 14
  

  Потенційнийваловийдохід Операційнівитрати Дійснийваловийдохід Чистийопераційнийдохід РОЗРАХУНОК ЧИСТОГО ОПЕРАЦІЙНОГО ДОХОДУ

• 
  Слайд 15
  

  Потенційнийваловийдохід Операційнівитрати Дійснийваловийдохід Чистийопераційнийдохід РОЗРАХУНОК ЧИСТОГО ОПЕРАЦІЙНОГО ДОХОДУ в т.ч. податокна нерухомість (земельнийподаток)

• 
  Слайд 16

  ПОКАЗНИКИ ДОХОДНОСТІ

  Мультіплікатор доходу (IM) коефіцієнт, що відображає співвідношення між ціною продажі або вартістю майна і середньорічним доходом або його очікуваною величиною Ставка капіталізації (R) дільник, який використовується для конверсії доходу в вартість

• 
  Слайд 17

  РОЗРАХУНОК ДОХОДНИХ (РЕНТНИХ) МУЛЬТИПЛІКАТОРІВ

  Мультиплікаторпотенційноговалового доходу(PGIM) відношення вартості нерухомого майна до потенційного валового доходу PGIM = V /PGI де V - вартість нерухомого майна;PGI - потенційний валовий дохід

• 
  Слайд 18
  

  Мультиплікатордійсного валового доходу (ЕGIM) відношення вартості нерухомого майна до дійсного валового доходу ЕGIM= V/ЕGI де V - вартість нерухомого майна;ЕGI - дійсний валовий дохід

• 
  Слайд 19
  

  Мультиплікаторчистого валового доходу (ЕGIM) відношення вартості нерухомого майна до чистого операційного доходу ЕGIM= V/І де V - вартість нерухомого майна;I - чистий операційний дохід

• 
  Слайд 20
  

  коефіцієнт поточної вартості грошової одиницідля першого періоду: для другого періоду: для n-ного періоду: ДИСКОНТУВАННЯ ГРОШОВИХ ПОТОКІВ

• 
  Слайд 21
  

  Різночасові грошові потоки CFі (Cash Flow- потік готівки або грошовий потік), приведені за допомогою коефіцієнта дисконтування до поточної вартості, володіють властивістю адитивності, що дозволяє показати в загальному вигляді поточну вартість дисконтованого грошового потоку t періодів наступним виразом   ДИСКОНТУВАННЯ ГРОШОВИХ ПОТОКІВ

• 
  Слайд 22
  

  ДИСКОНТУВАННЯ ГРОШОВИХ ПОТОКІВ

• 
  Слайд 23
  

  ДИСКОНТУВАННЯ ГРОШОВИХ ПОТОКІВ

• 
  Слайд 24
  

  ДИСКОНТУВАННЯ ГРОШОВИХ ПОТОКІВ

• 
  Слайд 25
  

  ДИСКОНТУВАННЯ ГРОШОВИХ ПОТОКІВ

• 
  Слайд 26
  

  ДИСКОНТУВАННЯ ГРОШОВИХ ПОТОКІВ

• 
  Слайд 27
  

  ДИСКОНТУВАННЯ ГРОШОВИХ ПОТОКІВ

• 
  Слайд 28
  

  ДИСКОНТУВАННЯ ГРОШОВИХ ПОТОКІВ

• 
  Слайд 29

  МОДЕЛЬ ГОРДОНА ДЛЯ РОЗРАХУНКУ РЕВЕРСІЇ

  Капіталізований річний дохід останнього прогнозного період конвертується в ринкову вартість при допомозі коефіцієнта капіталізації, розрахованого як різниця дисконтної ставки і довгострокових темпів зростання Y – ставка дисконту; g – довготерміновітемпи приросту грошового потоку в постпрогнознийперіод  Важливі аспекти використання моделі Гордона - прогноз стабільних доходів в залишковий період; - нормалізаціяокремихпоказниківпершогопостпрогнозногоперіоду (капітальнівитрати/амортизація, податки і т.д. на практиціцеозначає, щовеличина зносу та капіталовкладень рівна. - …..

• 
  Слайд 30

  Формула прямої капіталізації

  Поточна вартість нескінченного потоку рівномірних постійних надходжень (грошових потоків CF) при ставці дисконту, рівною i, описується геометричною прогресією:   яка може бути перетворена в наступний вираз:

• 
  Слайд 31

  СТАВКА КАПІТАЛІЗАЦІЇ

• 
  Слайд 32

  Терміни та базові поняття

  Капіталізація- визначення вартості об'єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування); Ставка капіталізації- коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення;

• 
  Слайд 33
  

  Ставка дисконту - коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в післяпрогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти у придбання об'єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх своїх ризиків, пов'язаних з інвестуванням;

• 
  Слайд 34

  Методи визначення ставки капіталізації

  - метод аналізу ринку; - кумулятивної побудови;- метод зв'язаних інвестицій, або техніка інвестиційної групи.

• 
  Слайд 35

  Метод аналізу ринку

  Загальнаставка капіталізації(RO) відношеннячистого операційного доходу до вартостінерухомості R= I / V где I - чистийопераційнийдохід; V- вартість нерухомості

• 
  Слайд 36
  
• 
  Слайд 37

  Метод кумулятивної побудови

  Теоретично ставка капіталізації для поточного доходу повинна прямо або побічно враховувати наступні чинники: Компенсацію за безризикові, ліквідні інвестиції. Компенсацію за ризик. Компенсацію за низьку ліквідність. Компенсацію за інвестиційний менеджмент. Поправку на прогнозоване підвищення або зниження вартості активу Фрідман Дж., Ордуей Н. Аналіз і оцінка доходної нерухомості - М.: "ДелоLtd.", 1995

• 
  Слайд 38
  

  Ставка капіталізації складається з двох частин:1)  ставки доходності інвестиції, яка по своїй суті є компенсацією за використання грошових коштів з урахуванням ризиків та інших факторів, пов'язаних з конкретними інвестиціями і повинна бути виплачена інвесторові 2)  норми повернення капіталу, тобто погашення суми первинних вкладень. Причому цей елемент коефіцієнта капіталізації застосовується тільки до частини активів, що зношується

• 
  Слайд 39
  

  R = Y + H× В Y - норма доходу (віддачі) на інвестований капітал позначається символом Y (yield - прибуток) (Y = RL); H - норма повернення капіталу В– частказемельних поліпшень у власності

• 
  Слайд 40
  

  Норма доходу на інвестований капітал (ставка дисконту) визначається за формулою: Y = Yб+∑ri Yб – безризикова ставка; ri - один з множини ризиків вкладення в інвестицію

• 
  Слайд 41

  Метод кумулятивної побудовиВизначення норми повернення капіталу

  Коефіцієнт капіталізації для нерухомості включає дохід на капітал і повернення капіталу. Потоки доходів на інвестиції, надходження яких прогнозується рівними сумами протягом необмеженого терміну, а також, якщо не прогнозується зміна вартості вкладеного капіталу, можуть бути капіталізовані по ставці відсотка (дисконту). В цьому випадку відшкодування інвестиційних витрат відбувається у момент перепродажу активу. Весь потік доходів є доходом на інвестиції. У випадку, якщо прогнозується зміна вартості активу (втрата або зростання), виникає необхідність обліку в коефіцієнті капіталізації повернення капіталу.

• 
  Слайд 42
  

  Існує три способи відшкодування інвестованого капіталу: - Прямолінійне повернення капіталу (метод Рінга). - Повернення капіталу по фонду заміщення і ставці доходу на інвестиції (метод Інвуда). - Повернення капіталу по фонду заміщення і безризиковій ставці відсотка (метод Хоскольда).

• 
  Слайд 43
  

  як функції зворотної строку економічного життя земельних поліпшень – метод Рінга Н =1 / n n- залишковий строк економічного життя земельних поліпшень

• 
  Слайд 44
  

  Метод Рінга припускає, що відшкодування основної суми відбувається щорічно рівними частинами. При прямолінійному відшкодуванні капіталу щорічні сумарні виплати зменшуються. Це вказує на те, що прямолінійна капіталізація відповідає убуваючим потокам доходів і непридатна для потоків рівновеликих доходів, оскільки приводить до заниження їх оцінки.

• 
  Слайд 45
  

  як функції формування фонду заміщенняметод Інвуда Н =SFF(RL, n) RL- ставка капіталізації для землі (норма доходу на вкладений капітал); n- залишковий строк економічного життя земельних поліпшень

• 
  Слайд 46
  

  У методі Інвуда норма повернення інвестицій, як складова частина коефіцієнта капіталізації, дорівнює фактору фонду заміщення при тій же ставці відсотка, що і по інвестиціях. Частина сумарного потоку доходів складає ЧОД, залишок же потоку доходів забезпечує відшкодування капіталу або повернення. У разі 100% втрати капіталу частина доходів, що йде на відшкодування капіталу, будучи реінвестованою по відсотковій ставці, виросте до первинної основної суми, тобто відбувається повне відшкодування капіталу.

• 
  Слайд 47
  

  як функції формування фонду заміщенняметод Хоскольда Н =SFF(YБ, n) YБ- безризикова ставка; n- залишковий строк економічного життя земельних поліпшень Використовується у випадку, коли прогнозується підвищення вартості капіталу

• 
  Слайд 48
  

  Метод відрізняється від методу Інвудатим, що формування фонду заміщення відбувається по безризиковій ставці, а не по нормі доходу на інвестиції. Зазвичай при вкладенні інвестицій в нерухомість типовий інвестор розраховує на майбутнє зростання вартості вкладеного капіталу. Цей розрахунок будується на прогнозі інвестора про підвищення ціни землі, будівель і споруд, підвищення попиту на певні об'єкти нерухомості. У зв'язку з цим з'являється необхідність обліку в коефіцієнті капіталізації приросту вартості капіталовкладень.

• 
  Слайд 49

  Метод кумулятивної побудовиМетод зв’язаних інвестицій

  За участю власного і позичкового капіталу Загальна ставка капіталізації повинна задовольняти ринковим вимогам доходу на обидві частини інвестицій. Інвестиції = позиковий капітал + власний капітал. R = M × RM + (1-M) ×RE М – частка позикового капіталу в інвестиції RM–коефіцієнт капіталізації для позикового капіталу RE– коефіцієнт капіталізації для власного капіталу

• 
  Слайд 50
  

  По фізичних компонентах Загальна ставка капіталізації визначається як зважена величина між ставкою капіталізації для землі і ставкою для поліпшення   RO = L × RL+ (1 – L) × RB RL- ставка капіталізації для землі RB– ставка капіталізації для земельних поліпшень L – частка вартості землі у вартості нерухомості

• 
  Слайд 51
  

  з коригуванням на зміну вартості активу Ураховує дохід інвестиції і компенсацію зміни вартості об'єкту за даний період. R = YО- Δ×SFF(i,n) YО– норма доходу інвестиції Δ - частка зміни вартості [Δ=(FV-V)/V] SFF(i,n) - член рівняння, що коригує або компенсує зміну вартості

• 
  Слайд 52
  

  з коригуванням на зміну вартості активу Це є рівняння Еллвуда за умови, що нерухомість інвестується без залучення позикового капіталу. При цьому передбачається, що дохід носить ануїтетний характер, а вартість активу може змінюватися в ту або іншу сторону. При зменшенні вартості за період володіння, інвестор вимагає, щоб компенсація втраченої вартості відбувалася за рахунок періодичного доходу, збільшення вартості як частину доходу можна замінити еквівалентом поточної вартості у вигляді додаткового потоку доходу.  

• 
  Слайд 53
  

  з коригуванням на зміну вартості активу   Заміна зміни вартості еквівалентним періодичним доходом дозволяє для визначення поточної вартості замість дисконтування використовувати ставку капіталізації як ставку дисконтування, скориговану на зміну вартості первинного капіталу. Фактор фонду відшкодування sff дозволяє сформувати грошовий потік, еквівалентний величині зміни первинній вартості. Цей чинник є періодичними відрахуваннями до фонду заміщення (при втраті вартості) в пайовому виразі щодо первинної вартості або до фонду компенсації при збільшенні вартості.   Якщо вартість капіталу не змінюється, то величина sff рівна  нулю і дохід можна капіталізувати по ставці капіталізації, рівній ставці дисконтування, тобто Ro = Yo.

• 
  Слайд 54
  

  Які є питання?

• 
  Слайд 55
  

  Дякую за увагу.