Презентация на тему "ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ"

Содержание

• 
  Слайд 1

  Экономика недвижимости

  Модуль 5 Основы оценки стоимости недвижимости

• 
  Слайд 2
  

  Теоретические основы оценки недвижимости Принципы оценки недвижимости Методы оценки недвижимости

• 
  Слайд 3

  Нормативные основы оценки недвижимости в РФ

  Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» - 1998 г. Стандарты оценки (утвержденные Правительством РФ) – 2001 г., 2006 г.,

• 
  Слайд 4

  Теории стоимости и цены

  теория издержек, (трудовая теория стоимости, теория факторов производства) -производство; теория полезности (теория предельной полезности) - потребление; теория спроса и предложения (теория неоклассического синтеза)- рынок.

• 
  Слайд 5

  Теоретические основы оценки стоимости недвижимости: виды стоимости

  Трудовая теория стоимости (теория издержек) Теория предельной полезности Теория спроса и предложения Стоимость восстановления и замещения Стоимость в использовании Рыночная стоимость

• 
  Слайд 6

  Теоретические основы оценки стоимости недвижимости: принципы оценки

  теория факторов производства (принципы остаточной производительности земли, сбалансированности, экономического размера) теория предельной производительности (принципы вклада, увеличивающегося и уменьшающегося дохода) теория альтернативной стоимости (принцип замещения) теория рациональных ожиданий ( принцип ожидания)

• 
  Слайд 7

  Теоретические основы оценки стоимости недвижимости: методы оценки

  Трудовая теория стоимости Теория предельной полезности + Теория рациональных ожиданий Теория спроса и предложения Затратный подход Доходный подход Рыночный подход

• 
  Слайд 8

  Оценка как процесс выявления стоимости

  Оценка недвижимости: адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением): оценки подлежит объект, находящийся в определенном окружении; процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.) процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику; процесс, привязанный к определенному времени.

• 
  Слайд 9

  Виды стоимости недвижимости

  стоимость в использовании – ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника Разновидность: инвестиционная стоимость -величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме

• 
  Слайд 10
  

  Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) – расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.) Стоимость замещения (затраты на замещение) – расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр

• 
  Слайд 11

  Рыночная стоимость

  Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, которую должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

• 
  Слайд 12

  Важные оговорки

  Рыночная стоимость может существовать лишь там и насколько существует рынок: нет рынка – нет и рыночной стоимости. Определение рыночной стоимости – всегда субъективно: у двух разных оценщиков могут получиться и разные суждения о ее величине.

• 
  Слайд 13

  Принципы оценки недвижимости

  Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

• 
  Слайд 14

  Группы принципов оценки

  -принципы, основанные на представлениях пользователя, -принципы, связанные с объектами недвижимости, -принципы, связанные с рыночной средой.

• 
  Слайд 15

  Принципы, основанные на представлениях пользователя

  полезности замещения ожидания

• 
  Слайд 16

  Принципы, связанные с объектом недвижимости

  принцип остаточной продуктивности земли, принцип предельной продуктивности (принцип вклада), принцип возрастающего и уменьшающегося дохода, принцип сбалансированности, принцип экономического размера, принцип экономического разделения.

• 
  Слайд 17

  Принципы, связанные с рыночной средой

  зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

• 
  Слайд 18

  Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ )

  ННЭИ – такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли

• 
  Слайд 19

  Подходы и методы оценки стоимости недвижимости

  Подход методологический взгляд на природу стоимости объекта недвижимости, концепция, лежащая в основе расчетов Метод: конкретный способ, алгоритм расчета величины стоимости объекта недвижимости Подходы: Затратный Сравнительный (рыночный) Доходный

• 
  Слайд 20

  Затратный подход

  Основная идея подхода – объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного Подход основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли

• 
  Слайд 21

  Алгоритм подхода

  1. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения (с использованием ряда методов:сметный, срапвнительный единицы ..) 2. Определение накопленного износа здания (методы: суммирования износа, эффективного возраста) 3. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания. 4. Определение стоимости земельного участка. 5. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

• 
  Слайд 22

  Сравнительный (рыночный) подход

  Основная идея - рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость Подход основан на определении стоимости объекта путем его сравнения с объектами, проданными на рынке в актуальном времени-

• 
  Слайд 23

  Алгоритм подхода

  Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом. Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.). Проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам. Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта. Алгоритм подхода

• 
  Слайд 24
  

  Пример парных продаж

• 
  Слайд 25
  

  Внесение поправок в цену объекта-аналога

• 
  Слайд 26

  Доходный подход

  Основная идея подхода - цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем Подход предполагает определение стоимости недвижимости путем пересчета будущих доходов от недвижимости в их текущую стоимость

• 
  Слайд 27

  Основная формула

  В основе лежит простая формула: Доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации: I = V х R Из этого, в свою очередь, следует: V= I /R Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

• 
  Слайд 28

  Алгоритм подхода

  Определение наиболее приемлемого метода расчета (необходимая точность, наличие исходных данных, горизонт расчета) Определение и поиск исходных данных, характеризаующих доходность объекта (валовый рентный доход, чистый операционный доход, величина денежных потоков) Оценка величины возможных рисков и ставки капитализации, коэффициентадисконтирования Применение формулы, соответствующей тому или иному методу

• 
  Слайд 29

  Варианты (методы) доходного подхода

  Метод валового рентного мультипликатора Метод прямой капитализации дохода Метод дисконтирования денежных потоков

• 
  Слайд 30
  

  Расчет валового мультипликатора

• 
  Слайд 31
  

  Форма прогнозного отчета

• 
  Слайд 32

  Метод валового рентного мультипликатора (валовой ренты)

  Метод состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом ( валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год). Согласно методу стоимость недвижимости равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период) умноженной на ВРМ: V= R x GRM

• 
  Слайд 33
  

  При методе прямой капитализации за основу расчета берется чистый операционный доход (NOI) Метод предполагает использование формулы: V=NOI /r где r – ставка капитализации.

• 
  Слайд 34

  Метод дисконтирования денежных потоков

  Метод дисконтирования денежных потоков предполагает учет денежных поступлений в период владения, рисков, дохода от реверсии Формула расчета настоящей стоимости в соответствии с методом выглядит следующим образом:

• 
  Слайд 35

  Единство и противоречия подходов к оценке

  Аксиома теории оценки – равенство значений стоимости, полученной с помощью трех подходов: верно для ситуации равновесия равновесие – недостижимый идеал (равновесие – система в состоянии покоя (Ньютон) реальная экономическая система – неравновесная система: значения стоимости, полученные разными методами не могут не различаться

• 
  Слайд 36

  Определение ставки капитализации

  Метод рыночной выборки Метод (кумулятивного) построения Метод ипотечно-инвестиционного анализа

• 
  Слайд 37

  Плюсы и минусы методов

  Метод валового рентного мультипликатор (МВР) – наиболее простой, но и наименее точный из методов; Метод прямой капитализации дохода(МПКД) – более точен, но предполагает бессрочное владение активом, не учитывает изменения в доходах и рисках; Метод дисконтирования денежных потоков(МДДП) теоретически - наиболее точный способом определения ценности недвижимости (особенно недвижимости, приносящей доход). Но МДДП базируется на целом ряде предположений (риски, денежные потоки, стоимость реверсии). Например: Из двух проектов, требующих одинаковых затрат в 400 000 долларов, предпочтительным является тот, который приносит денежный поток в 80 000 долларов ежегодно в течение 20 лет, а не тот, который приносит 300 000 в год, но только в течение трех лет. Но кто может заглянуть на двадцать лет вперед?

• 
  Слайд 38

  Согласование результатов оценки

  Разрешение противоречия между разными подходами к оценке – между разными концепциями стоимости Разрешение противоречия между взглядом на величину стоимости из прошлого, будущего и настоящего Практически согласование – определение средневзвешенного из спользуемых методовв

• 
  Слайд 39

  Информация к размышлению

  Сравнительный подход дает результат больший, чем доходный – продавать! Доходный – больше сравнительного – держать! Затратный больше, чем доходный – не покупать! Доходный больше затратного – покупать!

• 
  Слайд 40

  Оценка стоимости недвижимости и экономичские теории